央行的《第三季度货币政策执行报告》显示，9 月末，全国商业性房地产贷款余额4.62 万亿元，比年初增加9410 亿元,同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2 个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76 万亿元，比年初增加3491 亿元，同比增长26.9%，增速比上年同期降低2 个百分点；购房贷款余额2.86 万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5 个百分点。保守估计，预计今年全年商业性房地产贷款余额将比去年增加1.2万亿元，总数将超过惊人的5万亿，比2005年同期将近翻一倍（2005年同期为2.68万亿）！
目前中国房地产的问题表面看是房价过快上涨造成购房难的社会矛盾，核心原因则是土地和房屋的实物资产过快上涨所带来的金融风险在悄悄逼近。地产泡沫的全国性蔓延并与股市相结合，其结果是非常可怕的，如果不给予及时控制，类似当前东南亚经济危机和日本经济危机的金融风险或许就将在中国爆发。需要申明的是，本人认为，与2004年相比，当时仅仅是上海、南京、温州等极少数城市存在房地产过热，即使泡沫破灭，也不可能给中国整个金融行业带来太大影响，因而当时本人是旗帜鲜明的反对谢国忠和易宪容的“泡沫论”的。而今年来这一轮的全国性房价、地价的攀升和上市房企疯狂圈钱，已让中国的房地产行业拥有了所有泡沫的症状。泡沫的继续加大，也许诸如本人在内的众多房地产行业从业人士都会从中获得巨大利益，然而，如果个人的成功需要以行业前途为代价、行业的成功需要以国家的金融安全为代价，我宁可关门喝西北风去。所以，8月初笔者开博写的第一篇文章就是《银行首付提高二成，房地产需求将下降一半！》，建议银行针对第二套住宅提高首付；8月16日，笔者在接受媒体关于美国次级房贷危机对中国楼市影响的采访时断言，美次贷危机将迫使中国正视房贷风险；8月21日，笔者缀文《一年注资9000亿，银行成中国房产泡沫最大推手》呼吁金融部门注意地产金融安全，11月1日，笔者在博文《新政频频，政府究竟在调控什么？》中指出，当前房地产行业的问题其实是地产金融风险问题。
不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70％的中国房地产企业，在金融杠杆前实在是脆弱得不堪一击。所以，相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要明显和容易得多。
本次央行公布的《第三季度货币政策执行报告》明确指出，一是住房供应结构性矛盾突出；二是部分地区房价上涨较快，存在明显的非理性因素；三是住房抵押消费贷款增长很快，违约风险已有抬头趋势，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。并要求各大商业银行严格房贷市场管理。
从报告中可以看出，紧缩银根这一套在开发商头上的金刚圈，将成为央行在未来较长时间内执行的一个政策。
为进一步加强房贷管理，切实防范房贷风险，9 月27 日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会已经联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》, 全面紧缩针对房地产行业的贷款，要求对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。央行还规定，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
针对个人消费者的政策，一方面是提高第二套住宅的首付和利率，同时要求商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，并规定借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。
与此同时，除出台规定单宗出让地块开发周期不得超过三年外，国土资源部在全国范围内开展彻查违法用地的行动，力度之大可谓前所未有。10月28日，国土资源部相关负责人，在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设满1年的，要严格按闲置土地依法进行处理（详见笔者博文《土地新政或将彻底改变地产格局》）。
一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价，未来一年内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。
而这，或许也是房企纷纷赶赴股市的动力之一。
然而，即便是上市房地产企业，日子恐怕也不会太好过。统计显示，虽然今年前三季度房地产上市公司整体净利润同比增长近八成（截至10月30日， 56家有可比数据的房地产上市公司今年前三季度的净利润总额达到了97.79亿元，上年同期为54.56亿元，净利润同比增长了79.23%），但作为衡量企业日后扩大生产规模的能力，以及支持业绩增长的重要指标，上述房地产企业的经营活动产生的现金流量净额为-230.17亿元（去年同期为-89.67亿元，今年上半年为-65.86亿元），经营活动的现金流已经进入高度警戒区。
可为佐证的是，受公司资金和股价的双重压力，某上市房地产公司给北京东部所开发的大盘下达半年回款14亿元的销售指标，从而迫使项目公司决定以低于周边项目20％的价格推出新房源，以抢占市场。而此前，已有广州、深圳、重庆多个城市项目以大幅低于周边楼盘的价格推出新盘。
不管商业银行是否认真执行第二套房贷政策，银行全面紧缩银根已成定局，而囤积土地的成本也与日倍增，楼市观望气息愈加浓厚，资金链断裂风险正向房地产行业大规模蔓延。笔者可以断定，那些缺乏融资渠道的非上市房企还看不到宏观形势，不抓紧回款，还依旧捂盘惜售，未来一年内，“顺驰现象”将处处上演！而上市房企，在无法实现预支的盈利水平下，股价必将暴跌！
（售房、购房、租房……从此不在难。北海房地产搜房网！）
